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■被災したり、被害想定が変更になるなどして、一瞬で資産価値が無くなる。
■日本全国で始まっている「線引き」を知っておく。
■そもそも、その街は20年後にも存在しているのでしょうか？
①災害
●ハザードマップは必ず確認しましょう
どんなに良い立地でも被災してしまっては資産価値が一瞬で無くなってしまいます。災害リスクについてはハザードマップが公開されています。（http://disaportal.gsi.go.jp/）土砂災害・津波・洪水・液状化・火山噴火・高潮等、災害リスクは公開されています。不幸にも災害に見舞われてしまったニュースをよく目にしますが、そのほとんどがハザードマップでそのリスクが公開・指摘されている地域ばかりです。あえて、リスクが高い立地を選ぶ理由はありません。
●地名からリスクを判断
古い地名には、その土地の地形や地盤条件を表す地名が多く存在します。その地名であるから地盤が悪いということではなく、その地域はそのようなリスクがある可能性が高いことを把握しながら、地域でも安全な土地を選択するようにしましょう。水はとにかく低い土地に流れます。坂道をよく観察すれば、その地域の最も低いところは簡単にわかるはずです。
また、最近は市町村合併や政令指定都市化などで、地名が変わってしまっているところも多く存在します。「緑区」「中央区」「北区」「南区」等の地名では、地盤状況の把握が困難です。古地図を参考に旧住所を調べるのも良いと思いますし、バス停名には意外と古くからの地名が残っていたりします。
●参考コラム「日本の神様が教える安心・安全な土地」は「こちら」
②立地適正化計画って何？
●知らずに買うと資産価値が大きく目減りすることに？
立地適正化計画は、持続可能な都市構造への再構築を目指し、人口減少社会に対応したコンパクトシティを実現するためのマスタープランであり、市町村が必要に応じて策定する計画です。市町村は、この計画を作成することで、中心部へ病院や学校、スーパー等の都市機能や居住を誘導することができ、計画に位置付けた病院等の都市機能の整備に国の補助金（都市機能立地支援事業、都市再構築戦略事業）を活用できます。
●都市機能誘導区域と居住誘導区域
改正都市再生特別措置法が、Ｈ２６年８月に施行されました。マスコミ等で余り騒がれていませんが、実は既に２００を超える自治体が、これに基づく立地適正化計画の策定に着手しています。具体的に我々の生活や財産にどの様な影響があるかですが、端的に言えば居住誘導区域外に住宅を所有していると資産価値の減少が避けられません。 市町村はこの計画の中で
ィ）居住を誘導すべき区域（居住誘導区域）の設定
ロ）居住誘導区域外からの移転を支援する措置等
ハ）医療施設・福祉施設・商業施設などの都市機能増進施設を誘導すべき区域（都市機能誘導区域）の設定
二）都市機能増進施設の立地を図るための事業や支援措置等
をすることになります。どこが居住誘導区域なのか。この線引きで住宅のの資産価値に大きな影響を及ぼす可能性があります。市町村が作成する立地適正化計画には、その区域を記載する必要があります。公表時点で具体的な線引きが判明します。 これからの住宅購入は、居住誘導区域内で購入したいものです。
③人口動態をよく見よう
●生産年齢人口は45年で半減？
1904年日露戦争が勃発したこの頃、日本の人口は約4,500万人。110年後の2015年の人口が1億2,800万人と約100年間で2.8倍まで人口が膨れ上がった。下の図にもあるように、人口問題研究所の予測では2100年の日本の人口中位推計では、4,700万人と100年かけてまた日露戦争当時の人口になるという予測です。今の私たちにとってのあたりまえは人口が増え続けることでしたが、これからのあたりまえは人口が減り続けるということになります。
●夜間人口が多い町は消滅する可能性が高い？
「ベッドタウン、昔こんな言葉があったなあ」そんなに遠くない未来に、このようなことになるのではないでしょうか。街は住居だけではなく、仕事場、ショッピングセンター、学校、病院、文化施設、公園等、生活に必要なものが多く揃ってこそ街であり、寝るためだけのベットタウンというような街は消えてなくなるのではないでしょうか？仕事をしている皆さんにとって仕事場が近いというのは、住宅購入時の立地選定では重要な要素ではないでしょうか？下の表は1都3県の昼夜間人口を示したものです。昼間人口が多いということは仕事場があるということ。夜間人口が多いということは、昼間に仕事で地域外に多くの人が出てしまうということです。昼間人口が多い町を選択するほうが資産価値が維持されやすいのはご理解いただけるのではないでしょうか？
●参考コラム：選択が始まった「捨てる街」「残る街」はこちら
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