■若い時の方がレバレッジが効きます。(借り入れを増やしやすい)

■賃貸物件は誰かが所有して利益を乗せて貸し出している。

​■ライフイベントだけにリンクさせるのではなく、投資のタイミングがある。

①ローンを借り入れできる期間が長くなり、借入金額を増やすことができるから。

●返済期間が長く設定できればレバレッジが効きやすくなる

 もちろん、年齢を重ねれば収入も増えるので借入可能額が増えるのですが、同じ収入だった場合、長くローンを借りられるというのは、借入可能額が増えることになりレバレッジが効きやすくなります。

■50歳 15年ローン 年収400万円 金利2% 返済比率35%

 借入可能額1,812万円

■29歳 35年ローン 年収400万円 金利2% 返済比率35%

 借入可能額3,521万円

②無駄な賃料負担が無くなり、賃料相当が貯蓄にまわせるから。

●そもそも、賃貸物件への入居は「他人のビジネス」乗っている

 貸主はボランティアではありません。借金をして、金利・維持費・税金等を支払って事業を行っているのです。所有することによる「価格下落のリスク」は背負うことになりますが、購入するということは「自分が貸主で、利益を乗せずに自分に貸している」のと同じです。

●賃料は「ただの支出」 返済は「資産が目減りしなければ貯蓄」

 人生の中で最も高額な支出の一つが住居費です。10万円の家賃の家に10年住むと確実に1200万円が支出となります。それに対して、毎月10万円の住宅ローン、内4万円が金利負担、10年後も同じ金額で売却できれば、6万×12か月×10年の720万円は貯蓄できたことになります。貯蓄できれば次の頭金にもなり、住宅のステップアップが容易になります。

●賃貸は転居しやすい 購入すると転居しにくい?

 よくこのような話があります。でも、購入価格と同じかそれ以上の価格で売却できれば、住宅を所有しても移動は容易ですね。移動のコストを考えれば、短期間で住み替えをするのであれば、賃貸のほうが移転コストが少ないかもしれません。しかし、5年以上の居住期間であれば移転の際のコストも賃貸とあまり変わらなくなってきます。どうしても短期間で住み替えたいのであれば、自宅を購入して賃貸に出し、その賃料で賃貸物件を移動するという方法もあります。一番のリスクは、短い期間で引っ越しするので購入は考えないという「思考停止」が、資産形成の機会を奪っているのかもしれません。

●賃貸と購入とどっちがお得??

 このテーマも、昔からよく議論されています。しかし、ほとんどのシミュレーションでは、住宅購入者は最後に家を持っているのに、家を売却するというプロセスが抜けています。賃貸派は一生住める家は持っていません。最後に同じ条件にするのであれば、売却価格をシミュレーションに入れなければなりません。購入価格と売却価格が同じであれば、賃貸にあえて住む合理性が無いと考えますがいかがでしょうか?もっと言えば、所有不動産を貸し出して、その賃料で賃貸物件に住めば良いのでは?

③アメリカ人は20代で4割の人が住宅購入をする。

●アメリカ人は「資産」 日本人は「一生で一回の買い物」

 海外の人から見ると、日本の不動産が「買った値段より値下がりする」ことが理解できないそうです。なぜなら、資産を買っているからです。資産を買っている以上、資産の目減りはそうそう許容できないのです。それに対して日本人は、一生で一回の買い物だと考え、立地も内装も全力で趣味嗜好に走ります。しかし最近では、住宅ローンが払えなくなったり、転職などでやむを得ず売却を考えなくてはいけない人が増えています。

●友達が買ったから・頭金が貯まったから・結婚したから・子供ができたから

 日本人の住宅購入のきっかけの話として多く聞かれる話です。なかでも、「友人が新築マンションを購入し、その家にお邪魔したことがきっかけで自分も購入を検討するようになった」という人が本当に多く存在します。購入の機会を自らのライフイベントにリンクさせるのは決して悪いことではないですが、資産の購入のタイミングとしてそのタイミングは適切なのでしょうか?他の資産として、例えば「株」。友達が買ったから、結婚したからなどという理由で購入はしませんよね。安く購入できる、値上がりが期待できる、そんなことを考えて投資するはずです。家も同じではないでしょうか?

●ライフイベントと資産形成を必ずしも合致させる必要はない

 アメリカでは、「住宅は資産である」ということが浸透しており、ライフイベントだけに合わせて購入しているわけではありません。「住宅ローンが組めるようになったら、一度は検討してみる」資産形成の為には、そのような判断も必要です。だから、若い20代のうちに4割もの人が住宅購入をするのかもしれません。

●それでは、アメリカでは賃貸の入居者はいないのではないか?

 クレジットヒストリーに傷がついていたり、収入が少ないなど、住宅ローンが組めない層が一定数います。そのような方は、選択肢が賃貸しかありません。また、都心のど真ん中など、購入する与信力は無いけれども、賃貸で毎月100万円の賃料を払えれば、都会のど真ん中に住むことができます。多く方は、住宅を「買って」「売って」を繰り返し、平均7~8回も買い替えを繰り返すそうです。