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バイヤーズエージェントサービスの流れ
エージェント型仲介「リニュアル仲介」での
住宅購入までの流れをの流れをご説明します。
リフォームが無い場合は「★」部分は省略。
黄色個所はリノベーション検討時メニュー。
STEP 3
住宅ローン審査
まずは、「住宅ローンを組むことができるのか？」「いくらまで住宅ローンをくむことができるのか？」大手メガバンクと住宅金融支援機構のフラット３５の住宅ローンの審査を受けて下さい。そもそも住宅ローンが組めない、希望金額の融資が受けられないことが分かると、様々な選択肢が異なってきます。
また、住宅ローンが組めないと回答された場合、どうやったらローンが組めるようになるのか等についても、一緒にご提案させていただきます。
住宅選びの3要素に「価格」「広さ」「立地」があります。「価格」は、頭金と与信枠で決定します。「広さ」は、居住人数で決定します。通常は収入や居住人数が確定しているため、「価格」と「広さ」には、ほとんど選択肢がありません。もっとも選択肢が広いのが、どこに家を買うのかという「立地」です。ご自身が考えている立地のほかに、資産価値が下がりにくいエリアで、2つの立地の候補を検討し、3か所程度の候補地を絞り込みます。
STEP 4
立地の選定
STEP 5
事前協議
ご夫婦で意見を一致させておくことはもちろん、お子様や、資金を援助していただく場合にはご両親などとも事前協議をされておくことをお勧めいたします。「立地」「戸建てorマンション」「新築or中古」等、皆様で意見を調整しておくことは非常に重要な作業です。
物件の選定・精査
物件の選定/精査
絞り込んだ候補地の中で、「価格」「広さ」の条件に合う物件を検索で絞り込みます。
「ＳＵＵＭＯ」「ＨＯＭＥ’Ｓ」「at home」等のサイトで希望の物件を探してみましょう。
注意：ポータルサイトでご希望の物件が見つかり、その問い合わせ先に直接お問い合わせされるとリニュアル仲介のサービスが全くご利用いただけなくなります。良い物件が見つかったら、必ず先にリニュアル仲介にご相談ください。当社はお客様のエージェントとして、売主担当の仲介会社と折衝いたします。
STEP 6
物件探し
STEP 8
選択物件の精査
バイヤーズエージェントが物件の目利きをお手伝いいたします。徹底した物件調査と情報開示。実際に弊社のエージェントがお客様へお送りしたメールを、以下に事例としてご紹介します。エージェントから物件のご提案をすることはもちろん、お客様から物件情報をいただき、その物件についてイレギュラー要素がないかも確認します。
STEP 9
SELFINの活用
本アプリ利用で、物件が抱える各種リスクなどについて住宅購入予定者自ら気づくことができるよう設計されたＷＥＢアプリです。入力情報も簡易で、不動産販売図面などに表示されている情報を入力すれば、「住宅ローン減税の対象か否か」「耐震性のリスク」「当該不動産の資産性や流動性」「価格の妥当性」などをおおよそ判断することが可能になります。
物件情報のアドレスをコピーするだけの簡単入力方法もあります。
①価格の妥当性を判定します。
②対象不動産の流動性を判定します。
③立地による資産性を判定します。
④住宅ローン減税の対象かを判定します
⑤耐震性を判定します。
⑥マンションの管理状況の判定をします。（マンション）
⑦土地の資産性について判定します（戸建て）
物件の見学・内覧
物件の見学/内覧
STEP 11
セルフ物件見学
同一エリアで5件、3エリア（計15件）程度の物件を抽出し、街並みと外観だけをお客様ご自身でざっと見学されることをお勧めいたします。当社もお客様の物件案内に同行いたしますが、数多く見学されないと、比較検討が難しくなります。また、街歩きをしながら、ハザードマップを片手に低地・暗渠・河川の氾濫履歴等を確認すると良いと思います。２/３程度は、街並みや外観を見ただけで購入を見合わせることになると思います。
注意：物件見学中に、他の業者に勧められ個人情報を提供された場合は、当該物件については当社のサービスをご提供できなくなりますので、ご注意ください。
STEP 12
事前審査回答
買付の申し入れをした際、多くの仲介事業者ではメガバンクの事前審査を通過していない場合「売り止め（他の人に案内を中止すること）」をしてくれません。事前審査していなかったがために、他の買主に先を越されて購入できないケースがあります。また、融資の最大枠が分かれば、物件価格に対してリフォームにかけられる予算等が算出しやすくなります。
気になる物件はなるべく同日に一挙に内覧しましょう。複数日に渡って内覧すると、気に入った物件があった場合でも、「あの物件を見てから決めたい」という気持ちになります。特に、土日・祝祭日を挟むと気に入った物件に買い付けが入る可能性が高くなります。一挙に内覧すれば、そのようなリスクは避けやすくなります。また、購入希望物件は２～３程度の候補を挙げておくことも大切です。（売主の都合で同日に見られない場合もあります。）
STEP 13
物件内覧
ワンストップサービス
ワンストップ
STEP 14
建築事業者選定
安心して任せられる事業者の選定、それもリニュアル仲介の重要な使命です。リニュアル仲介では、自ら「調査」「設計」「施工」「各種証明書発行」が可能な、優良で優秀なリフォーム事業者のネットワーク（パートナー会）を構築しており、お客様に安心してリフォームしていただける環境をご提供しております。リニュアル仲介では、「建物状況調査」「かし保険付帯手続き」「耐震診断・改修設計」「リフォーム事業者の選定」「耐震基準適合証明書等各種証明書発行手続き」「アフターサービスの提供」等の手配をリニュアル仲介本部で行います。
STEP 15
インスペクション
（建物状況調査）
（マンション）
マンションの場合、建物の構造検査は共用部分の問題なので、実施致しません。室内の設備の故障などの点検、管理費の滞納、修繕積立金の妥当性等、マンションの管理状況について調査・報告いたします。
（一戸建て）
「耐震性の調査」「かし保険付帯の可否」「フラット３５適合可否（フラット３５ご利用の場合）」等、構造調査を建築士が行います。費用はお問い合わせください。
STEP 16
★ショールーム見学
購入物件の絞り込みが進んで来たら、ショールーム見学をお勧めいたします。最新の住宅設備に触れていただき、どの設備を更新するかご検討ください。「中古+リフォーム」の買い方で、最も楽しい瞬間の一つかもしれません。
買い付け申し込み・価格交渉
買付申込/価格交渉
STEP 17
希望物件確定
100点満点の家は存在しません。特に、初めての住宅購入の方に多く見られる傾向ですが、どうしても自分にとっての100点の家を見つける傾向にあります。そのような物件探しをしていると
①なかなか自分好みの住宅を見つけられない
②自分の嗜好が強く入っているので流動性が低い可能性が高い
という、リスクを抱えることになります。「他人にとってどうか」という目線を忘れないようにして、貯蓄になる不動産購入をお勧めいたします。
売主の仲介会社に、購入予定物件の「重要事項説明書」と「設備表及び告知書」の開示を求めます。大手仲介会社の多くは対応してくれますが、まれに対応してくれない事業者も存在しますので、予めご了承ください。
STEP 18
重説・設備表確認
良い物件が見つかったら、お客様に「買付証明書」を記入していただき、当社より売主担当の仲介会社へ申し入をします。価格交渉などもこの「買付証明書」が無いと応じてくれません。「買付証明書」を申し入れたら、「商談中」となり、他の買主の募集は中止（売り止め）となります。
STEP 19
買付申し込み
STEP 20
価格交渉
表示されている価格は、「売主の言い値」です。価格交渉が前提で、上限いっぱいで売り出されています。人気のある物件は値段交渉が難しいですが、多くの物件は
①ある程度値交渉できる可能性が高い
②売出より1か月以上経過している物件は、値交渉し易い
STEP 21
価格の妥当性判断
適正価格は、およそ「適正賃料×12か月÷推定利回り」で求められます。
不動産の価値は利用価値です。要するに、適正な価格は賃料から算定されることになります。都心等流動性が高いところはこの利回りが低くなります。また、郊外等流動性が低いところは利回りが高くなります。
価格の合意を得ることができたら、売買契約の予定日を確定させます。リフォーム等が発生しない場合は問題ありませんが、リフォーム等が発生する場合、その調査・見積もり時間を考慮して契約予定日を設定する必要がありま す。
STEP 22
契約予定日確定
インスペクション・リフォーム費用の算出
インスペクション/リフォーム費用の算出
リニュアル仲介では、建物調査を行う事業者とリフォームを行う事業者を同一事業者にすることで、調査などのコストを 最大限抑え、安価にリフォームしていただける環境をご提供しています。
STEP 23
★リフォーム見積
フラット３５融資をご利用の場合、フラット適合証明書の提出が必要になります。当該建築物が融資基準を満たしているか否か調査・判定します。調査の結果、適合している場合は証明書発行が直ちに可能ですが、不適合の場合は「是正工事」完了後、証明書が発行されます。是正工事は金銭消費貸借契約前までに完了させ、金銭消費貸借契約時にフラット適合証明書が必要となります。
STEP 26
フラット適合証明書の発行
各種契約・申込
各種契約/申込
STEP 27
売買契約
いよいよ売買契約です。重要事項説明書の読み合わせを行った後、売買契約となります。およそ2時間程度の時間がかかります。
住宅ローンの契約になります。フラット35融資の場合、金銭消費貸借契約と融資実行月は同じ月なるので、金銭消費貸借契約は月初に行われることが多くなります。また、住宅購入費とリフォーム費用が住宅ローンで一本化できる金融機関をご紹介いたします。
STEP 28
金銭消費貸借契約
STEP 29
司法書士依頼
リニュアル仲介（パイロット店）では、司法書士のご紹介もしています。住宅ローン実行時に所有権移転登記や抵当権設定登記を代行手続きするのですが、契約までの間の法務的な確認・手続きなども担います。特に、相続関係では頼りになる司法書士がいるととても助かるはずです。
団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社が、その時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。
〈ポイント１〉『保険料は割安』
金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むことから、保険料は割安な上、加入時年齢による保険料の差もありません。
〈ポイント２〉『団信は生命保険料控除の対象外』
生命保険料控除を受けられる保険は、保険金の受取人が本人や家族が対象のものになります。団信の契約者と保険金の受取人は、ローン契約者ではなく金融機関となりますので、控除の対象にはなりません。
STEP 30
団体信用生命保険申込
STEP 31
★工事請負契約
必要なリフォーム費用の算出は売買契約前までに完了させ、売買契約後、直ちにリフォームの工事請負契約を締結します。
引き渡し・着工
引き渡し/着工
金銭消費貸借契約時に決定した融資実行日に、売主・売主仲介会社、買主様、リニュアル仲介の４者で金融機関に集合し、融資を実行いたします
STEP 34
融資実行
STEP 35
登記手続き
金銭消費貸借契約に基づき、買主様に融資が実行され、買主様から売主へ売買代金の送金が完了すると、売主の抵当権抹消手続きに入ります。担当司法書士が金融機関からの「抵当権抹消書類」を預かり、現在物件に設定されている「抵当権を抹消」し、「売主から買主様に所有権移転登記」し、「買主様が融資を受けた金融機関の抵当権設定登記」を一連で実施し、正式に引き渡しが完了します。
STEP 36
★リフォーム着工
リフォームの請負契約時に定めた工事期間に基づき、引き渡し後、リフォーム工事に着手します。リフォーム工事期間中は、多くは引っ越しができないので、現在お住いの場所に、リフォームが完工するまでは住み続けていただくことになります。リフォーム工事の期間が長い場合、前の住宅の賃料や住宅ローンと、新しい家の住宅ローンが重なり二重支払いの必要がある場合がありますので、くれぐれもご注意ください。
完工・証明書発行・支払い
完工/証明書/支払
STEP 37
★完工
工事請負契約書にある工事期間に基づいて工事が実施されます。工事途中に不具合が発見されたり、仕様の変更などがあった場合、買主様合意のもと工事期間が変更される場合もあります。工事が完成したら買主様に「完工確認書」にサインを頂き、パートナー会を通じてリニュアル仲介本部に「完工確認書」が提出されます。
工事途中で不明な点や不安な点等ございましたら、リニュアル仲介本部に直接ご相談いただくことも可能です。パートナー会への指導や是正勧告を行い、円満な問題解決に努めます。
完工確認後、リフォーム費用のお支払いとなります。工事金額が高額の場合、着手金・中間金を頂戴する場合があります。それらについては、契約時に買主様と協議の上決定いたします。また、住宅購入と一本化して住宅ローンを利用した場合、「引き渡し時に物件代金」「リフォーム完工時にリフォーム代金」と、分割実行する金融機関と、「引き渡し時に物件購入費及びリフォーム費用」を一括で融資実行する金融機関があります。
STEP 39
★リフォーム費用支払い
アフターサービス・保守点検
アフターサービス
２４時間３６５日緊急電話受け付け・駆けつけサービス（１年間）
引渡し日（所有権移転登記完了）後１年間、２４時間３６５日購入されたお住まいに関する緊急電話受け付けを無料で承ります。また、緊急駆け付けサービス（有料）もございます。
STEP 40（リニュアル仲介お申し込みの場合）
２４時間３６５日サービス
（緊急駆け付けサービス）
昼間 ９：００～１８：００ ２万円（税別）
夜間１８：００～ ９：００ ３万円（税別）
STEP 42
引っ越しお祝い金
リニュアル仲介にお申し込みを頂き、パートナー会によってリフォーム工事をされた皆様に、リニュアル仲介本部より「１万円の引っ越しお祝い金」をお振込みさせていただきます。リフォームの完工確認証が届き次第、お届けするアフターサービスブック内の申請方法に基づいてネットからお申込みいただきます。
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