
耐震基準適合証明書
完全解説
Certificate
「耐震基準適合証明書」
このニッチなキーワードで検索し、
このページにたどり着かれた皆様。
「不動産取引の途中」「確定申告中」
「住宅ローン減税の手続き中」
このような方が多いことかと思います。
緊急性が高い場合が多いので、
よく読んでご理解ください。
当社では「耐震基準適合証明書」
の発行・ご相談を承っております。
リニュアル仲介のバイヤーズエージェントサービス。
耐震基準適合証明書とは、現行の建築基準にの耐震性能を満たしていることを証明する書類で、住宅ローン減税などの際に使われます。多くは建築士事務所に所属する建築士が発行します。耐震診断後、耐震性能を満たしていない場合、耐震改修工事を行い、耐震基準を満たしていることを確認後、発行されます。
マンションなど、木造一戸建て以外の
耐震基準適合証明書の発行は困難な場合がほとんどです。
住宅ローン減税(控除)を受けるためには、以下の築後年数の要件を満たす必要があります。
木造一戸建て・・・・・・・・・・築20年以内
マンションなどコンクリート造・・築25年以内
中古住宅探しの場合、マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内の物件を優先順位高く探しましょう。
しかし、上記要件を満たさない場合、以下のいずれかの要件を満たせばこの築後年数要件が緩和されます。
① 耐震基準適合証明書の発行
(昭和56年6月以降に確認済証が発行された建物)
築25年を超えて、昭和56年6月以降の建築確認の物件の場合、設計図書などに基づいて耐震性の確認を行い、耐震基準適合証明書が発行できる場合があります。
② 既存住宅売買瑕疵保険の付帯
耐震基準適合証明書の発行はいずれにしてもハードルが高いため、昭和56年6月以降に建築確認済証が発行された建物に限っては、既存住宅売買瑕疵保険の付保で住宅ローン減税の対象とする場合がほとんどです。
注意:既存住宅売買瑕疵保険の付帯にあたって、是正工事が必要な場合が多くあります。住宅ローン減税の対象とするためには「引渡し前までに既存住宅売買瑕疵保険の付保」が必要となります。(引き渡し後に付保しても対象となりません。)
(昭和56年6月以前に確認済証が発行された建物)
マンションの場合、耐震改修工事には3/4以上の所有者の合意形成が必要となり、また、改修費用も高額な為、耐震改修工事が実施され耐震基準適合証明書が発行されたケースはほとんどありません。
住宅ローン減税(控除)解説
1 値引き交渉より確実なディスカウント
住宅ローン減税(控除)制度は、住宅を取得したときに購入者の負担を軽減することを目的とした制度です。金融機関より返済期間10年以上の住宅ローンを受けた場合に、最大10年間に渡り、各年末の住宅ローン残高の1%を所得税・住民税から控除することができます。所得税から直接控除されるため、高い節税効果が見込めます。200万円も確実に割引になるのですから、利用しない手はないですね。(平成31年6月まで)
①個人間売買で取得(消費税負担あり)・・・最大200万円
②業者から取得(消費税負担あり)・・・・・最大400万円
③長期優良住宅/認定低炭素住宅・・・・・・最大500万円
2 住宅ローン減税(控除)を受けるための条件
①住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き住んでいること
②家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
③床面積の2分の1以上が自己の居住用として使われていること
④控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
⑤民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
⑥住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済していること
⑦中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」または築年数が一定年数以下であること
(取得時時点で耐火建築物以外の場合築20年以内、マンションの場合築25年以内)であること。
⑧毎年の確定申告を提出すること。
※住宅ローン減税チェッカーもご活用ください。

3 築後年数要件緩和
住宅ローン減税(控除)を受けるための条件をほとんど満たしているのに、築後年数だけ要件を満たしておらず、住宅ローン減税(控除)の恩恵を享受することができないケースが多く見受けられれます。中古住宅探しの場合、マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内の物件を優先順位高く探しましょう。

しかし、ある一定の条件を満たせばこの築後年数要件が緩和されます。その条件は、以下の通りです。
① 耐震基準適合証明書の発行
4 ここが重要!!
中古住宅の多くの住宅では、「耐震基準適合証明書の発行」「既存住宅売買かし保険の付帯」いずれにしても、是正工事が必要になる可能性が非常に高いということです。しかも、引き渡し前の是正工事が必要になります。所有者が売主のままの状態で是正工事に入ることは非常に困難です。その結果、引き渡しを受けてから自らが所有者になって是正工事に着工することになります。ここでまた注意が必要です。
「既存住宅売買瑕疵保険の付保は引き渡し前に限られる」「耐震基準適合証明書については引き渡し後の是正工事・取得でも可」ということです。マンションの耐震改修工事を自ら行うことは不可能なので、既に耐震基準適合証明書が発行されている場合以外は、「築25年を超えるマンションはかし保険の付帯しか実質選択肢が無い」ということです。ですから、「築25年を超える中古マンション購入時には、かし保険の付帯が可能か調べることが重要」になります。