販売価格の妥当性を検証
マンション新築分譲価格データの活用例
今回の会員特典である『新築分譲価格データ』に、同マンションの『中古取引事例』の情報を加えることで、そのマンションの現在の妥当な価格を読み取ることができます。中古物件の販売価格は売主の言い値で決まっています。だから、極端に高い値付けとなっていないかの検証はとても重要です。弊社で仲介をさせて頂くお客様には、下記事例の様な情報をご提供し、妥当な落としどころのアドバイスをさせて頂いております。
なお、『中古取引事例』の情報は、リニュアル仲介の『物件照会ラウンジ』で自由に無料で取得して頂くことができます。
※今回の会員特典でお送りするデータには、『中古取引事例』の情報は含まれておりません。
【事例】
弊社のエージェントが実際にお客様にお送りした資料とメール文章を事例として掲載いたしました。
新築分譲価格表に中古物件として取引された際の価格を加えて検証
≪東京都23区 2001年築≫
≪メール本文≫
◆買付価格について
≪ マンション名 ≫の新築分譲価格と過去の中古市場での成約事例を調べてみました。添付『≪ マンション名 ≫ 新築時価格表及び中古流通価格表』をご覧ください。成約が古い順に並んでおり、下に行くほど最近の成約事例となっています。情報を整理するために、直近3年間の部分を赤枠で囲いました。さらに、直近1年間の部分を薄い紫色で塗りました。結論から申し上げると、現在の価格は“ちょっと強気”という印象です。できれば、分譲価格4,760万円に対して95％の4,500万円程度で購入したいところですが、今回調べた現在の相場観や、売主仲介会社からヒアリングした売主の事情等を考慮すると、95％（※1）は中々厳しい交渉になりそうです。
直近1年間の分譲価格比のアベレージを見ると96.5％になっており、少し上昇傾向になっていることが分かります。全部を調べたわけではないのですが、これは23区の立地の良いマンション全体に共通しているように思います。また、レインズには成約情報として公開されていなかったのですが、現在の売主も中古マンションとして5,000万円弱（分譲価格よりも高い価格）で平成19年に購入しているそうで、殆ど使っていないということや、お金はお持ちで特に売り急いでいる訳ではないということ、また、これまで7組の内見者があり、具体的に買付（※2）が入っている訳ではないものの現在の価格でも十分反響があるといったところがあり、売主仲介会社の意見としては、「最終的には話しをしてみないと分からないですが、今の状況だと5,000万円を大幅に下回ることについては、恐らく同意が得られない可能性が高いのではないか」とのお話しでした。
私の意見としては、分譲価格の95％くらいでまずは買付を入れてみて、先方の返事（値上げの交渉）を受けてこちらが検討するという運びが良いのではと思っていますが、売主様も人間なので、あまり低い買付額だと心証を害されてしまい、そもそも話し合いにならなくなるというリスクもあるので、もしご購入の強いご希望があるようでしたら、95％＋αで買付を入れるなど、ご配慮頂いた方がよろしいかと思います。
※1 このお客様がご検討されている住戸は、新築分譲価格比で110％の値付けがされていました。（画質が荒いので補足説明）
※2 「この条件であれば買っても良い」という買主側の条件を伝える為の書面です。申込みとも言われています。
≪上記メール送信から2ヶ月後≫
このお客様は、上記メールを踏まえてご検討頂き、90％台後半での買付を売主側に提示したものの、売主側が承諾が得られず、購入見送りとなりました。2ヶ月後、価格が新築分譲価格比105％まで値下げされました。しかし、それでも実勢相場よりも高めの設定となっていた為、買い手がつかず、結局売却活動を取り止め、賃貸で運用ということになったようです。お客様はこのマンションが大変気に入られていたものの、もしそこで価格の妥当性を検証していなければ、大幅に高い価格で買ってしまっていたことになります。