重要事項説明とは

重要事項説明とは、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律に定められた手続きで、不動産の売買をするときに必ず行います。重要事項説明の大きな目的は「買主の保護」にあります。高額な不動産を購入するにあたり、買主の誤った認識や勘違いで損害を被らないようにするために、重要事項説明という手続きが義務づけられています。そして重要事項の説明には書面交付が必要です。書面を交付して宅地建物取引士が説明することが法律上の義務とされています。説明時には、提示を求められなくとも宅地建物取引士証を提示しなければなりません。重要事項説明書には、説明に関する責任の所在を明らかにするため、取引主任者の記名押印が必要です。

どのような項目を説明するのか

■物件に関する項目

【物件について】

 ●対象となる物件の所在地住所や面積など

 ●登記簿に記載されている項目

【法令上の制限について】

 ●用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項

【土地と道路の関係について(主に一戸建て・土地)】

 ●敷地に接する道路の幅と、道路と敷地が接する面の長さ

 ●私道負担に関する項目

【インフラの整備について(主に一戸建て・土地)】

 ●水道・電気・ガスの供給や、排水の施設について

【敷地や建物の状態について】

 ●敷地の形状や、建物の構造・仕様(未完成の場合は、完成予定の内容)についての説明

【共用部分について】

 ●管理形態や委託先、管理費、修繕積立金の説明(マンション)

 ●共用部分の範囲や使用方法

 ●専用使用権について

■契約に関する項目

【代金以外に必要な金銭について】

 ●契約時の手付金等

【契約解除について】

 ●手付解除について

 ●契約違反による解除について

 ●ローン特約による解除について

【供託や保険加入について】

 ●供託所などについて

 ●瑕疵担保責任の履行のための措置について

【「その他」または「承認事項」など】

 ●そのほか、購入者が事前に知っておくべき内容が列記される

重要事項説明書だけで分からないことは「告知書」で確認

重要事項説明書の内容は、不動産業者が役所や現地を調査した上で作成します。しかし、売主(現所有者)しか知らない状況や不具合がある可能性があります。そこで、売主の協力を得て「告知書」(物件状況確認書)
を提出してもらい、それを重要事項説明書の内容に反映させたり、告知書そのものを買主に渡したりして後々のトラブル防止を図ることもあります。

重要事項の説明は契約前に行う

重要事項の説明は、売買・賃貸の契約が成立する前に行わなければなりません。その説明時期については、購入や賃借の意思決定に先だって、宅地建物に関する情報や取引の条件を理解しておくことが説明の目的ですので、契約の直前に行うことはあまり望ましくありません。説明を契約の直前に行わなくてはいけない場合でも、重要事項説明書だけは事前に宅建事業者から入手しましょう。

IT重説は書面の事前交付が必須

重要事項の説明は従来、宅建士が面談の上説明することが義務付けられていました。しかし、売買は令和3年4月より、賃貸は先行して、①安定した双方向通話が可能 ②文字・音声を十分に認識できる ③事前に説明書類の送付しておく、などが整っている環境下であれば、パソコン・テレビ等の端末を使っての説明が認められることになりました。IT重要事項説明を行う場合は、重要事項説明書の書面は事前に買主に発行しておく必要があります。

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IT重要事項説明の課題

2020年2月頃から広がってきたコロナウイルス感染により、非接触による業務のオンライン化が各方面で進んでいると思います。しかし、IT重要事項説明をオンラインで行っても、その後の契約を面談で行うのであれば、重要事項説明を非接触で行う意味がありません。IT重要事項説明とWEB契約はセットで進めるのが今後のスタンダードになります。

数万の印紙が不要になるWEB契約

​従来は、事前に重要事項説明書を買主に交付し、売買契約の直前に買主仲介会社が買主に重要事項説明を1~2時間かけて説明し、その後、売主と売主仲介会社が合流して売買契約を進めるのが一般的でした。その多くは、個室で進められ、ずっと話を続けるので、密での会話が長時間続くという、まさにエアロゾルが発生し、クラスター感染が広がる温床でもありました。これが、IT重要事項説明、WEB契約になれば、クラスターが派生することもないばかりか、大人4人が同時に揃う必要もなく、スムースに契約業務が進められることになります。

当社はIT重要事項説明・WEB契約に対応

​当社はIT重要事項説明・WEB契約に対応しているのですが、契約には相手方(売主もしくは買主)とその仲介会社が存在し、その関係者の合意が無ければ契約は進みません。また、WEB契約による契約で、融資を実行する金融機関も少ないことから、関係者の調整ができずにWEB契約ができない場合があります。