事例① 23区西部マンション
※長文ですが、１回のメールでお送りした情報です。
【新宿エリア】
グランテラッセ西早稲田 南館
5階建ての最上階で、かつ南側隣地が神田川ですから、眺望は良いでしょうね。
また、将来的に考えても、川ですから建物が建つ可能性は低いです。
川沿いですので、洪水ハザードマップ等もチェックしたところ、0.2～0.5ｍの浸水予測地域に指定されているようです。
マンションなので、あまり過度に心配する必要はないと思いますが、一応情報として。
後は、現地で外壁等にひび割れが沢山あるというような問題はないかなど、確認した方がいいですね。
当該住戸は、斜線制限の影響で天井が斜めになっているようですので、記載の面積よりは少し狭い印象を受けるかもしれません。
あとは、角部屋というところが良いポイントです。荒川線以外の駅から少し歩くということもあって、
リノベーション済みの物件としては、価格は手頃なものとなっているかと思います。
（エージェントのコメント）
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ディアコート新宿柏木【検討除外】
（エージェントのコメント）
私が以前に購入を検討していたIt's東京フォーサイトスクエアのすぐ近くにあるマンションですね。
確かイッツから西側に向かって坂になっていたように思うので、ディアコートは低地に建っているかもしれません。
大きなバルコニーが特徴的ですが、所在階が2階でバルコニー側道路向かいの建物も2階建てなので、
視線が気になるようであれば避けるというか、検討の優先順位を下げた方が良いかと思います。
少し小さくなりますが、「It's東京フォーサイトスクエア 4,990万円 57.47㎡」も売りに出ていますので、
そちらの方がお勧めです。
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エコロジー落合レジデンス １
（エージェントのコメント）
南・東の角部屋で良い感じですね。3階に所在しており、南側道路向かいにも同規模のマンションがあるものの、
其々の駐車場を挟んでいますので、特に圧迫感もなく、採光も良いでしょう。東側については、現状古そうな戸建てが
建っていますので、将来的には建替えられて、3階建て位は建つかもしれません。
内装については、この物件のように不動産会社の買取再販物件の場合には、フルリノベーションしてあることが多いですが、
下記リンク先の写真を見る限りでは、クロス張替程度はしてあるようにも見えますが、それ以外については手を入れていないように
見受けられます。マンションですから、構造躯体のリフォームは無く、内装やキッチン・お風呂といった表層リフォームで済みます。
表層リフォームの部分は、（ お客様名 ）さんが現在の本物件の状況を許容できるのであれば、リフォームなしということもあり得ますし、
逆に使用する設備のグレード等に拘ればその分費用もかさみます。こればかりは見てみないと要不要の判断はしづらい部分ですね。
ちなみに、ハザードマップ上は際どい位置で、0.2～0.5ｍの浸水予測地域に入っているようにも外れているようにも見えます。
地図のデータのメッシュサイズが何メートル単位なのかが不明なので、予測地域に入っているものと認識しておいた方が無難です。
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【中野・杉並エリア】
エルデンシア杉並堀ノ内【検討除外】
（エージェントのコメント）
現況は緑に囲まれていてとても良い雰囲気だと思うのですが、その緑の部分の敷地が何かによって随分判断が異なるかと思います。
仮に、建替えの可能性が低そうな社寺や文化財的なものであればいいのですが、通常の民家や会社の保養所のような物だった場合には、
この物件は避けたほうが無難ではないかと思います。（google mapでは、社寺のマークが無く、ストリートビューでも確認できませんでした。）
近くにパークシティ杉並セントラルタワーがありますので、価格もセントラルタワーの方が安いですし、こちらの方をお勧め致します。
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【武蔵野エリア】
武蔵境ヒルズ
（エージェントのコメント）
最上階・角部屋で、周囲が緑地（生産緑地？）に囲まれているようですから、現状はとても気分の良い物件だと思います。
「広い空地（緑地も含め）＝隣地での建設」という不安もあるので、その辺りは注意が必要ですね。
私も少しうろ覚えですが、武蔵野市では数年前（下記HPによるとH24年）に建物の他かに関する制限が追加され、
従来よりも厳しくなったはずです。つまり、その前の建物は高いけども、いま例えば隣地で建物を建てようと思っても、
そんなに高い建物が建てられない（＝眺望が良い）ということがありえるということです。
本マンションは、この条例前に建築されていますから、今よりも緩やかな規制の下に建てられているかもしれません。
ただ、下記HPの中を見てみますと、8階建て位までは建てられそうな感じですので、建つとすれば本マンションと同規模のものが
建つ可能性がありそうです。同じ高さであれば、目障りということではないかもしれませんが、今ほどのすがすがしさは無くなるかもしれません。
googleマップの写真は少し古いことも有るので、現在は既に建築中だったり、既に完成しているということもあるかもしれません。
もし建物が無く緑地のままであれば、将来同規模の建物が建つものとしてご検討なさった方が良いですし、
既に例えば5階建て位の建物が建っているのであれば、将来的にも眺望を損なうような物が建つ可能性が低い
（もちろんゼロではありません）ので、その前提でご検討頂いても差支えないかと思います。
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2ページ図及び、3ページ指定容積率200％の箇所参照。
ルーバンハイツ武蔵野【検討除外】
（エージェントのコメント）
こちらのマンションは準工業地域に存しているようです。
日本では、都市計画上、用途地域というのが定められておりまして、地域によって建築することができる建物の大きさや用途について、
定められています。準工業地域は、建築することができる建物の用途が多いので、住宅と工場が共存するようなことがあります。
つまり、いわゆる住宅地とは少し雰囲気が異なるということですね。
今回のマンションの販売住戸がある側の隣地には、株式会社システム工業という会社があるようです。
同社のHPを見る限りでは、この武蔵野の会社で何かを製造しているのかどうかが分からないので、
現地で確認してみた方が良いかもしれません。
所感としては、この物件に関しては、あまり優先順位高く検討しなくても良いのではないかと思います。
用途の制限がゆるいというのは土地の利活用という点でいえば良いことなのですが、住環境いう観点でみると、
良好とは言いづらいかもしれません（決して悪いわけではありません）。
同じように、住環境よりも土地の利活用を促進する用途地域で「近隣商業とか商業地域」というのもありますが、
これらは割と駅に近かったり、幹線道路に近かったりと、利便性の高いところが指定されていることが多く、
住環境を多少犠牲にしてでも利便性を取るという選択肢もありえるとおもいます。
この物件は、都心から離れていて、且つ準工業という感じなので、優先順位としては低いのではないかと思います。
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