お客様からのメール（ご質問）
事例①
【中古戸建】昭和５７年築
※長文ですが、１回のメールでお送りした情報です。
お客様からのメール（質問）
（弊社エージェント名）さま
お世話になります。
先日、お送りいただいた物件の中で、少し興味があるものがございます。
『杉並区（物件住所）（金額）万円』の物件です。
まだ現地には行っていません。築年数もかなり経っております。
この物件に限りませんが、周りの環境はもちろんの事、家の状態や構造、性能はとても気になります。
古い家は寒い、暑いという心配もあります。表面をきれいにしても、体感する感覚が不快なことは避けたいと思っています。
ましてや、その理由がやっぱり古い家の造りだからとか、使っている資材が今とは違うから仕様がないんだ、
という事にはなりたくないと思っております。どのような手順をふめばよいのかわかりません。
専門家の方ならではの視点からこの物件のプラス、マイナス面を教えていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
（お客様名）
エージェントからのコメント
■総評
まず魅力としては、新築と比較すれば、物件価格自体が安価になっているはずです。
（もちろん、商談に入る際には価格の検証を行ないます）
性能は現在の新築と比較すれば劣りますが、リフォームでの改善は可能かと思います。
ただし、性能を高めれば高めるほど、リフォームの費用がかかりますから、
どのあたりを現実的なラインかをご判断頂く必要がございます。
耐震性能の部分については、改修コストが必要ではあるものの、各種減税等の還元を考慮すれば、
実質負担は殆どないか、逆に戻る額の方が多いかもしれませんので、過度に心配する必要はございません。
杉並区の洪水ハザードマップでは「0.2～0.5浸水予測地域指定」とされているようです。
23区東側のエリアと比較してしまえば軽微ではありますが、下記補足説明のところにリンクを張りましたので、
想定雨量等ご確認の上、許容できるリスクか否かをご検討頂ければと思います。
■適用されている建築基準法
新耐震基準（昭和56年6月以降の建築確認）
※現行法は平成12年6月以降。
■ローン控除等税制の優遇
新耐震基準の建物ですが、築20年超の木造ですので、現状のままでは減税等が利用できませんが、
既存住宅売買かし保険の付保又は、耐震基準適合証明書の発行により、住宅ローン控除を初めとする、
減税等がご利用になれます。本物件の場合には注意事項がありますので、後述致しました。
※（ お客様名 ）様の場合、ローンをお組にならないかもしれませんが、将来ご売却になる際に、
次の買い手が減税等を利用をしたいとなった場合、ここの利用可否の部分が売買価格に影響を及ぼす可能性があります。
もちろん、税制の基準自体が変わる可能性もありますが。
※下記の通り、色々と書いてはおりますが、デメリットということではありません。
耐震基準適合証明書というのは、耐震診断を実施して、耐震性が“現行法”同等と認められる場合に発行されるのですが、
現行法というのは、平成12年6月以降（新耐震よりもさらに厳しくなった）のことをさしており、この基準との比較となる為、
診断をすれば、当然耐震性が不足しているという判定になることが殆どです。
耐震基準適合証明書を取得するには耐震補強改修も必要になると考えておいた方が良いでしょう。
一方、かし保険の場合は耐震は必須ではありません。かし保険付保の為の建物検査基準のなかでは、
耐震性と劣化事象の二つの検査項目があり、前者については、新耐震基準であれば適合との基準とされている為、
前述のような耐震診断・耐震補強改修までは求められておりません。
よって、新耐震基準の建物の場合は、減税適用を目的とするのであれば、耐震改修は必須ではなく、
前者の保険付保の線で、減税適用をさせる方がコストは抑えられるということになります。
しかし本物件の場合は、チラシ左下のメンテナンス内容のところに「間取変更」との記載があるのが注意点です。
新耐震基準で5LDK建てられていたものの、それが後で4LDKに変更された、つまり壁が抜かれたということになりますので、
設計当初と性能が変わったということになります。もちろん、間取り変更後でも新耐震基準相当の耐震性を有していることも
あるのですが、構造が変化したことには変わりまありませんので、注意をしておく必要があります。
上記のように、かし保険の場合には、新耐震であれば耐震性は適合という判断基準と書きましたが、
今回の物件のように新築当初と構造が変化している場合には、耐震基準適合証明書を取得しなければ、
瑕疵保険を付保することができません。つまり本物件の場合には、減税等利用を希望なさる場合には、
耐震改修は必須のものとお考え頂いた方が宜しいかと思います。
尚、耐震改修の平均は150万円程度です。
【不動産取得税】
不動産取得税だけは、築20年という線引きでは無く、昭和57年1月以降の築という線引きですので、
本物件の場合には、特に上記証明書を取得しなくても軽減が適用となります。
■フラット35及び「 S 」の金利優遇適用
現地を確認して劣化事象が見受けられず、且つ、基礎の高さや基礎の通気口の設置間隔が基準に適合していれば、現状のままでも利用できます。
■洪水ハザードマップ
0.2～0.5浸水予測地域指定
http://www.city.suginami.tokyo.jp/guide/kyukyu/kouzui/1005259.html
※想定雨量等ご確認の上、許容範囲のリスクか否かをご判断下さい。
■その他
ご懸念の断熱性能に関しては、現在の新築住宅と比較すれば、やはり性能は劣ると思います。
この部分については、リフォームによって性能を向上させることができますが、当然費用がかかることですので、
ご予算との相談ということになるかと思います。他のお客様の事例で申し上げると、
この年代の戸建て住宅を取得した方では、インプラス（後付の二重サッシ）を設置するリフォームのみを実施されている方が多いように思います。
壁や床に断熱材を新たに入れるということも方法としてはありますが、全面にそれを行なうとなるとそれなり予算がかかりますから、
熱のロスが大きく、かつ性能向上のリフォームが簡単な窓の断熱効果を向上を、優先順位高く実施していらっしゃいます。
実際に弊社のエージェントがお客様へお送りしたメールを、以下に事例としてご紹介します。エージェントから物件のご提案をすることはもちろん、お客様から物件情報をいただき、その物件についてイレギュラー要素がないかも確認します。
※レイアウトは、見やすいよう、本ホームページ用に編集してあります。
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Due diligence
事例②
【中古戸建】平成24年築
エージェントからのコメント
北側に道路がある物件です。このような北側道路の物件の場合、建ぺい率・容積率が何パーセントかというところがポイントとなります。
本物件所在のエリアは80％・200％ですので、敷地対して大きめの建物が建築できます。
北側が道路となると、必然的に北側に駐車場、玄関、水回りが集まることになり、南側にＬＤＫや居室、庭が来ることになります。
建ぺい率・容積率が大きい地域だと、その南側のＬＤＫや庭に日が差し込みづらいという懸念がありますので、
そこがポイントとなるわけです。現地で確認しないとどの程度の状況かは分かりませんが、
陽当りが良いお庭やリビングを希望なさっているようであれば、イメージと違う可能性がありえます。
この物件はこのような建ぺい率・容積率でしたが、北側道路でも、
仮に第一種低層住居専用地域のように建ぺい率40～50％・容積率80～100％程度であれば、
十分に日が差し込み、良い雰囲気になることも多くあります。
○建築基準法：現行法
○かし保険：「新築時10年保証－経過年数」の残存期間の引継ぎを検討。引継不可の場合は中古用の保険付保。
○ローン減税等：そのままで適用可
○フラット35：チラシ上ではＮＧ無。残りは現地調査で判断。
○ハザードマップ：エリア外
○土砂警戒区域：エリア外
事例③
【売地（古家あり）】
エージェントからのコメント
こちらは現地を確認なさっていると伺いましたので、建物の部分についてコメントを書きます。
本物件は新耐震基準で20年超ですから―（以下、上記事例①と同文の為省略）。
一点、構造的に一階の間口の部分に鉄骨を入れているように見受けられます。もし鉄骨が入っていると、平面的混構造とみなされる場合があり、耐震診断ができなくなります。間取り変更をしないのであれば瑕疵保険付保で減税適用等は問題ありませんが、現物を見て間取り変更をしたいとなった場合には、減税等適用の為には耐震診断が必須となる訳ですが、平面的混構造であるがゆえに診断自体行なうことができなくなってしまいますので問題があります（＝減税等利用不可になってしまう）。