耐震基準適合証明書
完全解説
Certificate
「耐震基準適合証明書」
この特殊なキーワードで検索し、
このページにたどり着かれた皆様。
「不動産取引の途中」「確定申告中」
「住宅ローン減税の手続き中」
このような方が多いことかと思います。
緊急性が高い場合が多いので、
よく読んでご理解ください。
リニュアル仲介では「耐震基準適合証明書」
の発行・ご相談を承っております。
耐震基準適合証明書とは、現行の建築基準にの耐震性能を満たしていることを証明する書類で、住宅ローン減税などの際に使われます。多くは建築士事務所に所属する建築士が発行します。耐震診断後、耐震性能を満たしていない場合、耐震改修工事を行い、耐震基準を満たしていることを確認後、発行されます。
マンションなど、木造一戸建て以外の
耐震基準適合証明書の発行は困難な場合がほとんどです。
住宅ローン減税（控除）を受けるためには、以下の築後年数の要件を満たす必要があります。
木造一戸建て・・・・・・・・・・築20年以内
マンションなどコンクリート造・・築25年以内
中古住宅探しの場合、マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内の物件を優先順位高く探しましょう。
しかし、上記要件を満たさない場合、以下のいずれかの要件を満たせばこの築後年数要件が緩和されます。
① 耐震基準適合証明書の発行
（昭和56年6月以降に確認済証が発行された建物）
築25年を超えて、昭和56年6月以降の建築確認の物件の場合、設計図書などに基づいて耐震性の確認を行い、耐震基準適合証明書が発行できる場合があります。
② 既存住宅売買瑕疵保険の付帯
耐震基準適合証明書の発行はいずれにしてもハードルが高いため、昭和56年6月以降に建築確認済証が発行された建物に限っては、既存住宅売買瑕疵保険の付保で住宅ローン減税の対象とする場合がほとんどです。
注意：既存住宅売買瑕疵保険の付帯にあたって、是正工事が必要な場合が多くあります。住宅ローン減税の対象とするためには「引渡し前までに既存住宅売買瑕疵保険の付保」が必要となります。（引き渡し後に付保しても対象となりません。）
（昭和56年6月以前に確認済証が発行された建物）
マンションの場合、耐震改修工事には3/4以上の所有者の合意形成が必要となり、また、改修費用も高額な為、耐震改修工事が実施され耐震基準適合証明書が発行されたケースはほとんどありません。
住宅ローン減税（控除）解説
１ 値引き交渉より確実なディスカウント
住宅ローン減税（控除）制度は、住宅を取得したときに購入者の負担を軽減することを目的とした制度です。金融機関より返済期間10年以上の住宅ローンを受けた場合に、最大10年間に渡り、各年末の住宅ローン残高の1%を所得税・住民税から控除することができます。所得税から直接控除されるため、高い節税効果が見込めます。200万円も確実に割引になるのですから、利用しない手はないですね。（平成31年6月まで）
①個人間売買で取得（消費税負担あり）・・・最大200万円
②業者から取得（消費税負担あり）・・・・・最大400万円
③長期優良住宅／認定低炭素住宅・・・・・・最大500万円
２ 住宅ローン減税（控除）を受けるための条件
①住宅取得後６カ月以内に入居し、引き続き住んでいること
②家屋の床面積（登記面積）が50平方メートル以上であること
③床面積の２分の１以上が自己の居住用として使われていること
④控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
⑤民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
⑥住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済していること
⑦中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」または築年数が一定年数以下であること
（取得時時点で耐火建築物以外の場合築20年以内、マンションの場合築25年以内）であること。
⑧毎年の確定申告を提出すること。
※住宅ローン減税チェッカーもご活用ください。
３ 築後年数要件緩和
住宅ローン減税（控除）を受けるための条件をほとんど満たしているのに、築後年数だけ要件を満たしておらず、住宅ローン減税（控除）の恩恵を享受することができないケースが多く見受けられれます。中古住宅探しの場合、マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内の物件を優先順位高く探しましょう。
しかし、ある一定の条件を満たせばこの築後年数要件が緩和されます。その条件は、以下の通りです。
① 耐震基準適合証明書の発行
４ ここが重要！！
中古住宅の多くの住宅では、「耐震基準適合証明書の発行」「既存住宅売買かし保険の付帯」いずれにしても、是正工事が必要になる可能性が非常に高いということです。しかも、引き渡し前の是正工事が必要になります。所有者が売主のままの状態で是正工事に入ることは非常に困難です。その結果、引き渡しを受けてから自らが所有者になって是正工事に着工することになります。ここでまた注意が必要です。
「既存住宅売買瑕疵保険の付保は引き渡し前に限られる」「耐震基準適合証明書については引き渡し後の是正工事・取得でも可」ということです。マンションの耐震改修工事を自ら行うことは不可能なので、既に耐震基準適合証明書が発行されている場合以外は、「築25年を超えるマンションはかし保険の付帯しか実質選択肢が無い」ということです。ですから、「築25年を超える中古マンション購入時には、かし保険の付帯が可能か調べることが重要」になります。
引き渡しまでに必ず耐震基準適合証明書の仮申請を行ってください。仮申請が無い場合、残念ながら住宅ローン減税の対象になりません。
住宅の引き渡しを受けてから、自ら耐震改修をして耐震基準適合証明書を取得する場合、改修工事などは引き渡し後に実施するのですが、引き渡しまでの間に「耐震基準適合証明書の仮申請」をしておく必要があります。引き渡しまでの間に、証明書発行機関（建築士事務所など）に「耐震基準適合証明書の仮申請」を行わなければ、住宅ローン減税の対象とすることはできません。
■ 耐震基準適合証明書 発行手順
引渡し後6か月以内に耐震基準適合証明書を取得し、入居して下さい。
「耐震基準適合証明書の仮申請」が行われている場合、下図にあるように「耐震診断」「耐震改修工事」「耐震基準適合証明書」「入居」までにスケジュールが、不動産の引き渡しを受けてから6か月以内である必要があります。
■ 耐震基準適合証明書 発行手順
■ 実際の入居まで住民票を移転させないでください！！
前述の通り「引き渡しから入居までの期間が６か月以内であること」が必要なのですが、この入居の確認は、一般的に「住民票の移動日」で確認します。住宅購入資金の融資を受ける際に金融機関から「新住所で登記して下さい」と言われ、引渡し前に住民票を移してしまう方がいらっしゃいますが、金融機関へ事情を説明し、引き渡し時点では旧住所で所有権移転登記を進めてください。
※税務署によっては、入居の証明を「ガスの開栓記録」や「電気の使用記録」等でも良い場合があるようですが、必ず事前に最寄りの税務署に相談してください。
直ちに耐震診断を受診してください。
本来は、購入判断材料として耐震診断を受診されることをお勧めいたします。耐震診断を受診することで、
①耐震改修工事の必要性の有無
②耐震改修工事の費用
がわかります。耐震改修工事に多額の費用が掛かることが分かれば、購入を見送るという判断もあるでしょう。
■超えなくてはいけないいくつかのハードル
購入判断材料として耐震診断を受診する場合、幾つかのハードルを超えなければいけません。
①耐震診断費用が無駄になる可能性がある。
費用を払って耐震診断を受けた結果、購入見送りとなれば、「悪い性能の住宅を購入しなくて良かった」という結果はありますが、購入しない不動産に耐震診断費用を負担したことになります。本来は、売主で耐震診断をしておいてもらえると助かりますね。
②売主に所有権がある間に耐震診断を実施しなければいけない
売主からすれば「そんな面倒なことをいうのであれば、その人には売らない」と断ることもできます。また、売主に耐震診断の希望を伝えるために、売主を担当する不動産仲介会社の理解も必要になります。当社では、その様な面倒な手続きも承り、耐震診断を受診していただける環境をお届けします。
③他の人に買われてしまう可能性が高くなる
他の人が「耐震診断を実施しなくても買います」という話になっている場合、売主の立場からすれば、直ちに購入手続きに進める買主が良いでしょう。複数の買い付け申し込みがある場合は、買い付け申し込み後に耐震新診断を実施することもやむを得ない場合があります。この場合、耐震診断が購入判断材料になることはありません。
■ 耐震基準適合証明書 発行手順
●耐震性不足を軽視する傾向のある不動産業界
昭和５６年６月以前の旧耐震基準の物件の場合、不動産の取引の前に確認する「重要事項説明」において、耐震診断書の有無を記述し、取引関係者が認識できるようになっています。しかし、旧耐震基準の物件であるにもかかわらず耐震診断書無し、と表記されている物件が多く存在します。旧耐震基準なのに耐震診断すら実施していない物件ということになります。そのような物件の購入はお勧めしません。「東日本大震災の時も大丈夫だったから」というような説明をする不動産事業者もいたりしますが、何の根拠もありません。それより、「耐震性の確認ができてない物件、耐震性が不足している物件は、次の買い手が見つかりにくい＝流動性が低い」ということです。一戸建て住宅であれば、自ら耐震改修を実施すればよいのでそんなに問題ではありませんが、共同住宅であるマンションは、その合意形成が困難で耐震改修を実施したマンションは全国的に見てもごくわずかです。旧耐震基準のマンションが多くみられるのが、不動産事業者による買取再販物件だったり、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者の紹介する物件だったりします。買取再販は仕入れの金額を抑えることができ、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者は、リフォームにお金を使ってほしいので、不動産の価格を抑えるために旧耐震基準のマンションの場合が多いようです。リスクをしっかり伝えることなく、流通させている事業者の倫理観が問われます。
■新耐震基準物件の診断結果分布
■旧耐震基準物件の診断結果分布
●旧耐震基準物件の９８％は耐震性不足
木造在来工法２階建て以下の建物を約２万棟調査した結果、旧耐震基準では９８％、新耐震基準の物件でも８５％の住宅の耐震性が不足していることが調査で明らかになっています。中古の木造住宅を購入する際には、必ず耐震診断を受診し、耐震性が不足している場合は、必ず耐震補強工事を実施しましょう。ちなみに、耐震診断の費用は平均１０万円程度です。
●耐震性を確認する方法「耐震診断」
住宅の耐震性を確認する方法として、「耐震診断」が普及しています。木造住宅の場合、「壁の量」「壁の配置バランス」「接合部」「劣化状況」「屋根の重さ」等を建築士が現地調査を実施し、耐震性を判断します。耐震性の判断は、以下の４項目に分類されます。この耐震診断では、「中地震動 ＜震度５強＞では損傷しないこと、」「大地震動 ＜震度６強～７＞では倒壊・崩壊しないこと」を判定します。
■壁の配置バランスの規定
●平成１２年６月以降には何が変わったのでしょうか？
阪神淡路大震災では、昭和５６年６月以降の壁の量の基準を満たしている住宅なのに倒壊している住宅がありました。このような住宅には二つの特徴がありました。一つは「壁の配置バランスが悪い」ことです。多くの住宅は、南側に大きな間取りのリビングを配置し、北側に水回り、階段など、北側に壁が集中する傾向があります。もう一つは、「接合部が弱かった」ことです。筋交いがたすき掛けで入っているなど、せっかく強い壁になっているのに、その接合部が釘止めだったりして、釘の強度で壁の強度が決まってしまっていたという事実が分かりました。そこで、平成１２年６月以降の木造住宅は「壁の配の規定」が定められ、「すべての接合部について引き抜け強度を計算しそれに見合う接合をしなければいけない」ということになりました。
●昭和５６年６月以前と以降で何が違うのか？
コンクリート造も、木造も、多くの建築物の耐震性能は「壁の量」で決まります。壁の量が多ければ耐震性が高く、少なくれば低いということになります。たまに、「柱が太いから地震に強い」と勘違いしてる方がいますが、一部の建物を覗き、多くの住宅は柱の太さなどは地震で建物が受ける横揺れに対して、抵抗する要素にはなりません。
●「旧耐震」と「新耐震」
昭和２５年に建築基準法ができ、以降、多くの地震が発生しています。地震のたびに建築基準法が見直されているのですが、大きく分けると、昭和５６年６月以前に建築確認申請を行った「旧耐震基準」と、それ以降に建築確認申請を行った「新耐震基準」の建物が存在します。もちろん、旧耐震基準は、現行の基準と比べると耐震性に劣る可能性が高くなっています。
木造住宅の場合、もう一つ大きな転換点があります。それは、平成１２年６月です。平成７年１月１７日に発生した、阪神淡路大震災の教訓を法律に反映させたのがこのタイミングで、平成１２年６月以降に建築確認申請を行った現行基準と、新耐震ですが現行基準を満たしていない可能性が高い昭和５６年６月以降で平成１２年６月までに建築確認申請を行った建物が存在します。
耐震基準の変遷と耐震性能の確認方法
●耐震性不足を軽視する傾向のある不動産業界
昭和５６年６月以前の旧耐震基準の物件の場合、不動産の取引の前に確認する「重要事項説明」において、耐震診断書の有無を記述し、取引関係者が認識できるようになっています。しかし、旧耐震基準の物件であるにもかかわらず耐震診断書無し、と表記されている物件が多く存在します。旧耐震基準なのに耐震診断すら実施していない物件ということになります。そのような物件の購入はお勧めしません。「東日本大震災の時も大丈夫だったから」というような説明をする不動産事業者もいたりしますが、何の根拠もありません。それより、「耐震性の確認ができてない物件、耐震性が不足している物件は、次の買い手が見つかりにくい＝流動性が低い」ということです。一戸建て住宅であれば、自ら耐震改修を実施すればよいのでそんなに問題ではありませんが、共同住宅であるマンションは、その合意形成が困難で耐震改修を実施したマンションは全国的に見てもごくわずかです。旧耐震基準のマンションが多くみられるのが、不動産事業者による買取再販物件だったり、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者の紹介する物件だったりします。買取再販は仕入れの金額を抑えることができ、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者は、リフォームにお金を使ってほしいので、不動産の価格を抑えるために旧耐震基準のマンションの場合が多いようです。リスクをしっかり伝えることなく、流通させている事業者の倫理観が問われます。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合 調べ
耐震改修工事と適合証明書
■ 耐震改修工事の費用は平均約１２０万円
平成２７年２月発表の日本木造住宅耐震補強事業者協同組合のデータによると、耐震改修工事の施工金額中央値は１２０万円となっています。また、耐震改修工事はその他リフォーム工事と同時に行うと費用を安く抑えることができます。
築２０年を超える木造一戸建て住宅は住宅ローン減税（控除）を受けることができませんが、耐震基準適合証明書の発行で、住宅ローン減税（控除）を受けることができるようになります。１００万円前後の工事費をかけて、２００万円戻ってきて、家族が安心に住むことができる住宅になる、実施しない手はありません。
■ 耐震基準適合証明書とは
耐震基準適合証明書とは、建物が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。発行は建築士事務所登録のある建築士事務所に所属する建築士、又は指定性能評価機関などが行います。
まずは耐震診断を行い、耐震基準を満たしているか確認します。その結果、耐震性を満たしている住宅（上部構造評点1.0以上）であれば証明書が発行できます。（耐震性を満たしていない住宅は耐震改修工事が必要です）
■ 証明書の発行でさらにこんなにお得！！
① 登録免許税が減額されます （建物所有権移転：2.0％→0.3% 抵当権設定：0.4%→0.1%）
登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築20年以上の戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する必要がありますので、決済日に先立ち、予め耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。
② 不動産取得税が減額されます （土地：45,000円以上軽減 建物：築年数によって変動します）
不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。
45,000円又は、敷地１m 当たりの価格 （平成２１年３月３１日までに取得された場合に限り、１m 当たりの価格の２分の１に相当する額）×住宅の床面積の２倍（１戸につき200m を限度）×３％
③ 家屋の固定資産税が1年間1/2になります （耐震改修促進税制）※耐震改修工事を行った場合のみ
固定資産税の減額は適用要件があります。「昭和57年１月１日以前から所在する住宅であること」「耐震改修費用が50万円超であること」など。詳細は当社にお問い合わせください。
④ 地震保険の耐震診断割引（地震保険料10％割引）
地震保険にはいくつかの割引制度がございますが他の割引制度との併用はできません。また主に新築を対象とした「耐震等級割引」とこの「耐震診断割引」は別のものですのでご注意ください。このような重要な情報を当社はしっかりお客様にお伝えいたします。
耐震基準適合証明書発行に関する費用・手続き
■ リニュアル仲介の耐震基準適合証明書発行サービス
リニュアル仲介では耐震基準適合証明書のための耐震診断や証明書発行などを承っております。住宅ローン減税（控除）ご利用目的の耐震基準適合証明書発行は、スケジュール管理がとても大切になってきます。中古住宅購入をご検討の方は、お早めにご相談頂く事を強くお勧めしております。
＜耐震基準適合証明書発行（木造）サービス料金表＞
【耐震診断】 7万円（税抜）
【改修設計】 3万円（税抜）
【証明書発行】3万円（税抜）
改修工事なしの場合は5万円（税抜）
(1) 中古住宅でも耐震基準適合証明書、既存住宅売買かし保険が付保できるようにご提案いたします
(2) 耐震基準適合証明書に関しては診断・工事・証明書発行のみのご相談も可能
(3) 診断の結果、基準を満たさない場合は、必要な改修工事をご提案いたします
■ リニュアル仲介のワンストップ検査・証明サービス
リニュアル仲介では耐震基準適合証明書のための耐震診断や証明書発行を始め、各種証明書発行業務をワンストップで承ります。ワンストップで実施することで、以下の内容を実現しました。
・一度の調査で数種類の調査を実施するので「調査コストの大幅削減」
・一人の建築士が全てを担うので「手続き期間の短縮が可能」
・是正ポイントが同じであれば「是正工事のコスト大幅削減が可能」
【 耐 震 】耐震診断・是正プラン立案・是正工事見積もり・耐震基準適合証明書発行
【 かし保険 】現況検査・是正プラン立案・是正工事見積もり・かし保険の付帯
【フラット３５】適合検査・是正プラン立案・是正工事見積もり・フラット35適合証明書発行
■ 耐震基準適合証明書発行サービスの流れ
■ よくある質問
質問１
マンションの耐震基準適合証明書は発行できないか？
回答１
マンションの耐震改修工事はその技術はあるものの区分所有者間の合意形成が困難なため、ほとんど進んでいません。その結果、マンションで耐震基準適合証明書が発行できる物件の多くは新耐震基準（昭和56年6月以降建築確認）に限られます。まれに、旧耐震基準でも耐震診断実施の結果適合している場合や耐震改修済みの場合もあります。当社ではマンションの耐震基準適合証明書発行業務は承っておりませんが、専門の検査機関をご紹介しますのでお気軽にお問い合わせください。
※参考 国土交通省からマンション耐震化マニュアルがリリースされています。
質問２
コンクリート造の一戸建ての耐震基準適合証明書は発行できないか？
回答２
新耐震基準（昭和56年6月以降建築確認）で、建築時の設計図書が保存されている場合は発行可能な場合があります。中古のコンクリート造の一戸建て購入の際には、建築時の設計図書の存在を確認されることをお勧めいたします。
質問３
すでに物件の引き渡しを受けてしまっているのだが、今から耐震改修工事を実施して耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン減税（控除）の対象となるか？
回答３
なりません。引き渡しを受ける前に「耐震基準適合証明書の仮申請」が必要になります。
質問４
耐震基準適合証明書の発行ができない木造建築があるか？
回答４
あります。基本的に「木造軸組み（在来）工法」「ツーバイフォー住宅」がのみが対象です。また、「平面的混構造」「立面的混構造」「スキップフロア」は対象外です。
質問９
耐震診断には、どのような設計図書が必要か？
回答９
筋交いの位置や方向・サイズが記載されている「平面図」が最も重要です。また、体力壁の力を受ける役割をする基礎の配置がわかる「基礎伏図」も重要です。また、仕上げ表または仕様書（屋根・外壁などの素材がわかるもの）もあると助かります。平面図は不動産購入時によく目にするいわゆる「販売図面」とは異なるものです。
質問10
耐震基準適合証明書には、有効期限がありますか？
回答10
証明書の有効期限は、証明書発行日から2年間です。耐震新診断の調査項目には劣化調査があり、2年を経過すると、診断当初よりも劣化が進んでいたり、新しい部分が劣化している可能性があるからです。2年を経過すると、再び耐震診断を実施し、そのうえで証明書の発行となります。この際に、耐震性を満たしていないという結果になった場合は、耐震改修工事を実施したうえで証明書の発行となります。
質問８
耐震診断の現地調査はどれくらい時間がかかるか？
回答８
約２～３時間かかります。設計図書が無い場合はさらに必要な場合があります。中古住宅流通時において実施される耐震診断の場合、購入意思決定の為に耐震改修のコストを事前に把握しておく必要があります。その場合、多くは全所有者が居住中に耐震診断を実施することになり、売主および売主の仲介会社の理解が必要となります。当社では、その様な手配もしっかり担当させていただきます。
質問７
設計図書が残っていなくても耐震基準適合証明書の発行は可能か？
回答７
可能です。現地調査で詳細なデータは取得するのですが、設計図書があった方がより正確に調査が可能です。
質問６
設計図書だけで耐震基準適合証明書の発行は可能か？
回答６
設計図書だけで耐震基準適合証明書の発行はできません。現地調査を必ず実施いたします。
質問５
ハウスメーカの特殊工法は耐震基準適合証明書の発行は可能か？
回答５
可能な場合があります。特殊工法の場合、建築したメーカーに問い合わせて、その会社で耐震診断・改修設計・耐震改修工事を実施してもらう必要があります。特殊工法の中古住宅購入の際は、購入前にメーカーに問い合わせし、証明書の発行の可否について把握しておくことをお勧めいたします。